操盘商业地产20个误区
来源：自商业V见地
大势层面误区
■ 奢侈商业不景气，就说商业市场寒冬
奢侈商业不景气的原因有很多，核心的是世风的转变及消费者的变化、出国购买成习惯、对奢侈商业视觉疲劳、轻奢的逆袭、政府正打造的勤勉观等。
目前的商业实体消费者市场，确实被电商逆袭，所以看似消费疲软，实质是商业渠道及模式的转变，中国的商业消费总量依然在大幅增长。内需政策的正能量效应也正逐步展现。
政府层面误区
■ 以为商业大量抱团，画个饼，弄点概念，就一定能出商圈
一块生地，还没交通优势的生地，堆十几个甚至几十个商业地产项目，或许办公能慢慢熬出头，但对运营型商业来说，就是个难熬的大困局。
太多的恶性竞争，租金收益太低，会导致发展商因心理没底，拖拉整个区域的开发进度，还可能会有退地。
记得某位大神说过，生地砸商圈，最好的办法，是先从一个点开始，到线，再到面，才靠谱。
吹概念、太过堆量会导致可能的死局，特别是政府支持力度不够的远郊新城。
■ 以为盯着，逼着开业就一定有用
商业有其自身发展的逻辑，扎根现状，而不是规划。所以把握市场后抓的开业时机对项目能否成功很关键。
区域不成熟，太早开业，会大大增加项目运营成本，增长培养期，降低投资回报率，对于商家也一样很不利，甚至那些不能承受压力的品牌商家也会出走。反而不利区域发展。
■ 一听商业销售就反感，只巴望着运营型商场
商业销售与商管运营一样重要。当下物业销售任然是发展商回笼资金平衡资金链的关键。虽说商铺卖钱了，但一旦商业街做体验了，够管事了，一样出税收及政绩。
商业模式层面误区
■ 认为不整体验，商场就没有希望
在竞争不那么激烈的地方，消费者对于体验商业不那么敏感的城区，完全可以通过打造品牌商家的竞争力，通过好用的硬件来获得更高的投资回报率。
体验有时候也是奢侈大手笔、低回报率的代名词。
■ 以为只有实用的高投资回报的场子才靠谱
在一线城市核心地段，在商业竞争激烈的大型二线城市，只有过硬硬件是不够的，消费者习惯体验型有主题有品位的商场。
诚然，这本身就是商业拼体验的时代，有了体验，砸出影响力后，或许就是做大生意的完美起点。
■ 以为商场就一定比街铺好
看人家的商场很赚钱，所以就觉得盒子比街铺靠谱。其实商场是手艺活，有一整套商管体系，做好了，就能出聚合效应赚高溢价，做差了那就是让场子变得心寒地不值钱。
做差了的一线城市的近郊非热门地段的盒子商场，2-4元/方/天想整租丢给运营商也不是件容易的事。
■ 以为购物中心的模式比百货好
现阶段看，中国购物中心确实要比百货模式更占便宜，但是放眼全球的话，做出成绩又有特色的百货太多太多。核心还是偶们自己做的不够好。
开业筹备层面误区
■ 以为找个好策划就能万事大吉
策划只能把脉商机及方向，还是得有扎实的商管团队去执行并推进，得有够资源够手腕的招商，够眼界的运营，够行业水准的工程，够积累的设计公司给搭骨架。
■ 把服务商当成中介看不起
将心比心，尊重人才能获得更多回报。很多够经验的服务商更用心更多付出了，一句点播可能就会挽回几百上千万的试错成本。所以，要谦虚谨行才能获得更多。
招商层面误区
■ 就得找快时尚，只有快时尚零售及餐饮才能带热场子
快时尚大牌及餐饮，确实有很好的影响及及聚客效应，有太多人抢，还得是够低租金，甚至装修补贴。
这个时候就要综合考虑了，或平衡收益，或有取舍，太过迁就快时尚大牌将大大降低场子的投资回报率。
■ 喜欢找和自己关系好的，容易商谈的商家
找关系好的固然会更顺利，但不利商场的竞争力打造及未来运营。一定是得尽量挖掘够品牌效应又肯给租的品牌，可以给潜力股机会，有必要的时候更得舍得。
建筑设计层面误区
■ 骗大牌建筑设计公司的概念稿，找不靠谱的便宜的来落地
看似是占便宜，其实增加了试错成本，隐患就是商场成了货真价实的山寨款，大大降低整体收益，或者直接开不了业。
运营层面误区
■ 换租率高了，就说场子快不行了
换租率高是有多种情况。有的是当初策划及招商主观了，这些品牌真的不适合这个区域，打不开市场，拖沓租金，换批更接地气的，那就是好事。
有的是发展商要求太高，太用心，找来了很多还未被大陆市场检验的国际大牌、轻奢大牌，当然会有一轮大调整的过程。
有的则是市场规律行事，消费者所喜爱的品牌总是在不断变化的，商场要有更好的竞争力，只能去适应后调整，所以目前那些成熟的热门的核心地段的商场有高换租率，情有可原。
人力层面误区
■ 高薪挖商业地产大鳄的高管，却发现到头来不顶用
商业地产的分工模式、企业文化、商业发展阶段不一样，高管有自己熟悉的领域，也有自身不足的方面，利用好了才能发挥价值。目前，其实，挖带着团队的核心要比挖个人靠谱。
基础认知层面误区
■ 商业地产就是金库，做好了租金就是几十上百块/方/天
目前市场上一堆看似真实的租金数字，很多是假传假成了真，很多是以片盖全的营销，只有真正操盘过项目，才知道同样地段，不同商家、不同面积、不同业态、不同进入阶段，租金差异会很大。
■ 听信那些没操盘过项目的砖家的阔论
如今砖家很多，需谨慎鉴别。
基金层面误区
■ 基金公司借力运营商就一定能赚大钱
那可不一定，都是互坑模式。打铁还需自身硬，才能玩转商业地产存量市场。
■ 项目出品牌效应了，以后就一定能融到低成本资金
真不一定，因为资金更看中的是回报率及效率，会和其他投资品种及物业相比较，综合评估风险及收益。当然，品牌效应大到一定程度，也能影响资金方决策。
